賃貸オフィス 渋谷の３つの魅力

原動力となったのが、「オーナーズシステム」であったのはいうまでもない。 システムそのものは、必ずしもRの専売特許ではない。
これから見ていくようにRはワンルームマンションだけでなく、ホテル、さらに医療クラブへと事業を多角化させていった点が、先行2社と大きく異なる。 そういう意味では、Ｔの「才覚」を認めざるをえないのかもしれない。
設立の年の9月、本社所在地の立川市、多摩地区を中心に、一棟100室前後のオーナーズマンション事業を開始。 2年後の82年7月、早くも都心でのホテルコンドミニアム事業の展開を視野に入れて管理・運営を担当する子会社「Ｂ＆Ｂ」を設立。
翌83年10月、その第一弾となる「Ｂ＆Ｂ八王子」（8一室）をオープン。 同年、本社を立川市から東京の副都心、新宿区西新宿の高層ビル（新宿3井ビル2号館）に移転、社名を「R」と改めた。
以後、87年までの4年間に、「Ｂ＆Ｂ」を冠したホテルを「渋谷」（85年4月・133室）、「新宿」（87年2月。 193室）、「木場」（同10月。
297室）と相次いでオープン。 さらに、東京目黒には高級ホテルと会員制医療クラブを組み合わせた「ホテル三候苑」（86年3月。
200室）、「三候苑メディカルセンター」を開いた。 ＪＲ山手線の目黒駅西口から歩いて数分という立地条件に恵まれた「ホテル三候苑」は、明治の元勲・Ｓの屋敷跡に因んで名付けられたという。

隣接して建てられた「3係苑メディカルセンター」は、会員であればいつでも自由に健康診断を受けられる、いわば高級人間ドツクだ。 個人会員は入会金50万円、預託金600万円、年会費3万円、法人会員は入会金150万円、預託金1850万円で会員を募った。
88年3月にオープンした「C八王子」は、同年8月オープンの「ホテルァーサー札幌」とともに、こうしてハイペースで事業拡張を図るRにとって、頂点をきわめる大型プロジェクトであったに違いない。 札幌の中心部に近い中島公園の入り口に立つ「ホテルァーサー札幌」は、地下3階、地上26階のシティ・ホテル。
投資額は200億円規模であったという。 139室を擁し、分譲価格は一室6000万円（一口400万円で15口）。
オーナー数は526人を数える。 時はバブル全盛。
事業の拡大はそのまま売上高に反映した。 86年1月期、105億9000万円から翌87年度は340億円と3倍増。
89年度（平成元年）には443億円を計上するまでに膨れ上がった。 資本金も設立時の300万円から増資を繰り返し、87年には4億円、89年には6億5000万円に達した。
Ｔは時代の寵児であった。 青年実業家ともてはやされ、吉田松陰の「松下村塾」ならぬ「Ｔ塾」というセミナーを主宰するほどであった。
Ｔの事業拡大欲は尽きない。 89年2月、それまでのワンルームマンションとは趣を異にする外国人向けの超高級マンション「プレジデントヒルズ上祖師谷」（7戸）をオープン。

さらに百数十億円を投じて取得した赤坂など都内一等地で同様の高級マンションを計画していたそれを象徴するのが、高額な「配当保証」である。 オーナー確保を最優先するあまりの措置であったが結果として、稼働率のわりには利益は上がらなかったという。
いや、200億円もの巨費を投じ、Rのステータスを押し上げたと思われる「ホテル三候苑」「3僚苑メディカルセンター」は、事業としても失敗したようだ。 まだオープンまもないころ、Ｔの許に「ホテル三候苑」に関する次のような「監査報告書」が上がっていた。
「開業早々であることもあり、宿泊部門稼働率は4カ月平均3・3％と極めて低調、従うほか、北海道・石狩地区では大型レジャー施設を、小樽市でも大型ホテルを計画。 ゴルフ場計画も進行させ、山梨県（牧丘カントリークラブ）や北海道（北広島カントリークラブ）に土地を手当てしていた。
業界の注目を集めるほどの華々しい展開も、一つ歯車が狂うと崩壊の危機に瀕する、いわば砂上の楼閣に等しい。 「財務体質に問題がある」Ｍが「C八王子」を購入する以前に、民間信用調査機関や銀行筋からこうした情報を掴んでいたとすでに述べた。
同様の証言は、元R関係者からも上がっている。 次々と展開される大型プロジェクトの開発資金は、当然ながら金融機関からの借入に依存した。
91年7月現在の株主名簿によると、F銀行、D銀行が4位（ともに3万株、2・3％）に名を連ねるが、ともにメーンバンクと呼べるような存在ではなかったようだ。 結局、その多くを金利の高いノンバンクに頼らざるをえなかった。
ピーク時の借入金は930億円（90年末）に達したといわれる。 倒産直前の91年3月末現在の「金融機関借入一覧表」なる資料によると、借入金総額は約612億円。
そのうち、銀行系は98億円。 株主でもあったF銀行の74億円が目立つ程度だ。
残る514億円は3一社にのぼるノンバンクからのものである。 ノンバンクの中には、後に社会問題化する住宅金融専門会社、いわゆる「住専」の名前も見られる。
「地銀生保住宅ローン」65億円、「住宅ローンサービス」一億円、「住総」30億円、「第一住金融」47億円、「総合住金」一億2000万円、とかなり大口のものも含まれている。 Rの倒産は、多くの不動産系バブル企業がそうであったように、90年4月、全て4カ月間の業績は4400万円の赤字を余儀なくされている。

監査の対象期間はオープンした86年3月から87年3月までの4ヵ月間。 「報告書」が言うように「開業早々」であることを割り引いても、期待を大きく裏切る数字であったに違いR倒産の前には、御3家と呼ばれたＭ、Ｓも同じ運命を辿っている。
所詮はバブル企業の末路といってしまえば話はここで終わる。 問題は、むしろここからだ。
Rをめぐっては、資金調達、あるいはプロジェクトの推進段階で、怪しげな人脈、背後に毒く闇の勢力が次々に登場している。 その事情を語らずして、話を終わらせるわけにはいかない。
例えば、Ｉとの緊密な関係が第一に挙がる。 1000億円ものカネが地下金脈に消えたという戦後最大の大型金融事件（91年夏）の舞台となり、ついには消滅したＩ。
金融機関に対して大蔵省が通達した「不動産総量規制」が引き金になった。 通達によって資金調達のパイプが細り、資金繰りに窮した。
Rは手持ちの不動産売却で乗り切ろうとしたが、地価の暴落で思うに任せない。 一方で、税制改革で不動産購入時の土地代相当分の借入金の金利は必要経費と認められなくなり、Rが証い文句の一つとしていた「節税効果」のうま味が薄れ、オーナー募集も困難になった。
当然、売上は激減し、91年1月期は230億円、92年には150億円と、ピーク時89年度の3分の一にまで落ち込み、92年4月、ついに倒産に至る。 北海道、山梨のゴルフ場計画をはじめ、石狩地区のレジャー施設計画もすべて頓挫した。
84年2月、同地の地上権を取得したRが同じ日に、「協同リース」なる会社に転売。 それが「3僚苑」がオープンする直前の86年9月、「Ｉ不動産」に転売され、88年3月には、再びRの名儀に変更されている。

ちょっとした地上権転がしである。

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